日志 - 我的藏经阁

对《房地产估价报告》的书面质证意见

发表时间:2020-07-01 15:56:49   浏览数:6021   转到我空间  分享到随写  分享到鸽友社区

 

 

 

         《房地产估价报告》的书面质证意见
 就被告许本洪向法院所交、由六盘水衡佳房地产估价事务有限公司提交的《房地产估价报告》(以下简称《估价报告》),根据事实和法律,提出以下书面质证意见。
      一、涉诉房屋受损赔偿,依法必须作司法鉴定,不是作房地产估价。
    中华人民共和国住房和城乡建设部2015年批准的《房地产估价规范》为国家标准。在“房地产估价损害赔偿估价”中规定:房地产损害赔偿估价,应区分房地产价值减损评估、同房地产损害造成的其他财产损失评估、因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停产停业损失评估等。
    该《估价规范》无房屋受损赔偿估价。六盘水衡佳房地产估价事务有限公司无权对房屋受损赔偿估价(无此业务),该公司违反该《估价规范》,显然违法。
《贵州省司法鉴定条例》第三条规定∶ 本条例所称司法鉴定,是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。
   本条例所称司法鉴定人,是指运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提出鉴定意见的人员。
   本条例所称司法鉴定机构,是指经省人民政府司法行政部门审核登记,取得司法鉴定许可证,在登记的司法鉴定业务范围内,开展司法鉴定的法人或者其他组织。
    中华人民共和国建设部发布的《房地产估价机构管理办法》 第二十五条规定:从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。
   六盘水衡佳房地产估价事务有限公司不是取得房地产估价资质的司法鉴定机构。无权从事司法鉴定业务。
   该《房地产估价报告》是由彭云松、彭永忠二人作出,他们仅有“房地产估价师”资格证书,无司法鉴定人执业证。无司法鉴定资格,其公司无司法鉴定许可证,无权从事司法鉴定!
   该《房地产估价结果报告》是以“报告所得出的估价结果”,“仅为案件审理提供价值参考”,而交法院和被告许本洪。却公然声称:“本报告的全部或部分内容未经本公司同意,不得发表于任何媒体上”。《估价报告》性质属于书证。须质证判定真伪。
   法院是公开审判,裁判文书见诸媒体(中国裁判文书网),而当事人也有权将本案有关材料发表于媒体。该《声明》显然于法抵触,无任何法律依据。可以说,这样的声明乃天下笑谈。
      二、《房地产估价结果报告》不是涉诉司法鉴定,违反六枝特区法院委托所作该《估价报告》、是违约行为;该报告不是司法鉴定,不能作为本案证据。
   去年11月30日六枝特区法院对外委托办公室《评估委托函》是委托六盘水衡佳房地产估价事务有限公司向其提交书面鉴定报告。但提交的是《房地产估价报告》。该《估价报告》不是司法鉴定,违反六枝特区法院的委托,是违约行为。
   六盘水衡佳房地产估价事务所有限公司,不是取得房地产估价资质的司法鉴定机构。无对房屋受损所需的“鉴定使用的仪器”实施检测。不可能根据专业检测仪器的检测结果,结合各个结构的观察作出判断。故该《房地产估价报告》不是涉诉司法鉴定,无任何参考价值,不能作为本案证据使用。
      三、《房地产估价结果报告》以《道路交通事故认定书(简易程序)》作房屋受损依据错误;该《房地产估价结果报告》更不能作为证据使用。
   1、估价师将许本洪房屋三层误为两层,未免荒唐。
   该《估价结果报告》称:评估对象受损范围为混合结构房屋一栋共两层,总建筑面积为239.27平方米。
  但事实是:许本洪房是三层。一楼用于牲口圈,二楼是卧室,三楼为门面。
彭云松、彭永忠两位“估价师”连许本洪房屋共有几层都搞不清楚,违反事实将许三层误为二层,岂不荒唐?
   2、《估价报告》是在对委托方提供有关证明材料是否属实不明的条件下,所作的估价。
    两位估价师在《估价的假设和限制条件》中称:
   “一、本评估报告系评估对象于估价时点状况下因交通事故造成的房屋受损价值的评估。
  二、评估对象的受损房屋面积我们以评估人员现场勘查测量的为准,仅限于本次评估中使用。
   三、本估价报告中所采用的有关证明材料由委托方提供,并需对此承担法律责任,如因委托方提供的相关证明材料不实造成的评估结果失真,我们将不承担任何法律责任。”
   在此,表明以下几点:
   (1)彭云松、彭永忠两位估价师是在认定“因交通事故造成的房屋受损”的前提下,作的评估。
     但是,遗憾的是:该房因交通事故受损无证据。依据如下:
     ①六枝特区公安局交通警察大队第52020342018000168号《道路交通事故认定书(简易程序)》虽提到“造成许本洪家房屋”“受损”。但无其房屋受损的司法鉴定支持。
  ②该“事故认定书”也未提及许本洪房屋何处受损,肇事车“侧翻碰撞”房屋何处。
  ③同时,该责任认定书称:造成许本洪房屋“受损”,不能成立。
   因原告肇事车与许本洪房屋无任何接触。表示异议,原告在法定三日内,向市交警支队申请复核。市交警支队至今未作出复核结论(8月7日已向六盘水公安局交通警察支队寄交《复核申请书》。8月10日市交警队收到后,未在法定三十日内作出复核结论)。
因此,该《道路交通事故认定书(简易程序)》无法律效力。不能作为证据使用。也就是说:该责任认定书所称:原告变形拖拉机侧翻碰撞许本洪家房屋造成许本洪家房屋受损没有证据支持。
   3、评估人所称现场,不能反映肇事时的现场。不可信。
   评估人称:“评估受损房屋面积我们以评估人员现场勘查测量的为准”。
   评估人所称现场勘察不是在案发当时现场勘察。所谓现场勘查,是由许本洪个人指认的所谓“现场”勘察。不能反映肇事时的现场。不可信。
  4、根据该《庭审笔录》,《道路交通事故认定书(简易程序)》认定的造成许本洪房屋受损的,不能成立。
    2019年7月5日《庭审笔录》:花园洞交警队指派2018年8月1日晚出现场的两名辅警龙俊、崔鹏作证。虽然,一开始龙俊说过“出现场看见农用车侧翻后撞到房屋”(6页),但对问到“原告肇事车是否碰到房子?”他说:是晚上出警,“天黑了,看不清楚”,“没有看见”,“时间长了记不清楚了”(崔鹏还直言:“我只负责登记信息,没有看见”见第10页第8行)。总之,无一人能作证侧翻车撞到许本洪房子何处。出警证人包括花园洞交警至今不能提供现场照片和执法记录仪的记录。且交警对事故没有委托鉴定(见《庭审笔录》第6页至第11页),而许本洪本人连一张当时的现场照片也不能提供。
      这足以说明:事故认定乃认定造成许本洪家房屋受损没有证据。
     四、根据委托方提供的所谓证据材料出笼的《房地产估价报告》虚假、不可信
《估价结果报告》认定:                                                                                     该房于2018年8月1日受到贵02-31601号变型拖拉机侧翻碰撞,导致车辆侧翻后碰撞上该房屋第二层(临街层)右前柱体和底层钢筋砼屋面接出板,碰撞导致第二层(临街层)右前柱体的外贴面砖及柱体被撞出缺口,底层钢筋砼屋面接出板右端也被撞出缺口,因碰撞瞬间冲击力量较大,碰撞对整栋房屋造成较大震动,房屋因受到推动的力量,导致房屋底层室内墙体多处开裂,部分承重墙或隔墙墙体上出视多条长度不等的贯穿性或非贯穿性线形裂缝、部分窗户的窗框与增体分裂;第二层房屋被碰撞柱体墙柱交接处出现纵向开裂(贯穿性裂缝、底层钢检屋面接出板中段出现一条贯穿性裂缝(裂缝、第二层房屋室内左中柱、中柱、右中柱柱体中段或中上段均出纵向裂缝(裂缝最宽处达1mm),右中柱柱体与墙体之间也出现纵向裂缝、左侧墙体面发生浸水现象(墙面多处有霉斑及瓷粉起壳脱落),右侧墙体外墙面出现纵向裂纹、室内后部房间的木质隔板墙因受震动多处出现缝隙,此次碰撞使整栋房屋的正常使用年限受到影响,同时对整栋房屋的价值造成了损失。!
估价受损价值为:49244元。
   上述认定无任何证据支持。是虚假的。
   五、《估价结果报告》虚假、荒唐、违反科学、违反常识。
《估价结果报告》认定:肇事车“侧翻碰撞”许本洪临街柱体(右前柱体外贴面砖、柱体被撞出缺口)及“右前柱体”下方地面(底层钢筋砼屋面接出板右端被撞出缺口),造成”整栋房屋”“较大震动”等等。
   此认定缺乏科学依据,也违反常识。
   首先,因车与许本洪房屋无任何接触。怎么会造成”整栋房屋”“较大震动”?!
  其次,侧翻车与许本洪房屋无任何接触有现场照片为证:
   1、车身侧翻在许本洪房屋与邻居向老二房屋之间。车头在人行道上。车头与许本洪墙最近处为12公分,车尾134公分,
  2、仅车上所装之砂洒了一部分在墙角。有照片为证(见照片)。
  这也表明,两位估价师无知、不懂司法鉴定业务。
  六、混凝土裂缝是混凝土的一种常见现象和多发现象系房屋质量问题;两位估价师将许本洪自建房裂缝、浸水房屋质量混淆为房屋受损。
   混凝土裂缝是混凝土的一种常见现象和多发现象。混凝土裂缝有静止裂缝(裂缝均已稳定不再发展的裂缝)、活动裂缝(裂缝宽度不能保持稳定,易随着结构构件的受力、变形或环境温、湿度的变化而时张、时闭的裂缝)、尚在发展的裂缝(裂缝长度、宽度或数量尚在发展,但经历一段时间后将会终止的裂缝)。
两位估价师根本不懂造成混凝土裂缝的原因,却信口开河,实在令人可笑。
   在此,应当提到:许本洪系新华镇王家冲村化陇组(见身份证)村民,在新华镇新平村无宅基地、无权在现所居之处(新华镇5号路72号)建房居住。因许无该地的宅基地合法使用权,许于2013年5月才非法建房,其所建之房是违法建筑。
   其自建房不是按建筑规范所建(设计和施工均无资质)。按建筑规范所建的商品房也大量存在房屋墙面开裂、屋顶开裂、卧室客厅出现裂缝承重墙裂缝、房屋渗漏等房屋质量问题。许本洪之自建房存在如《房地产估价报告》所标出的裂缝、浸水,是必然的。
   但被告品质低劣,向六盘水衡佳房地产估价事务有限公司提供不实材料、伪证。谎称原告之车碰撞其临街之门面。指认将第二层(临街层)右前柱体的外贴面砖及柱体被撞出缺口、底层钢筋砼屋面接出板右端被撞出缺口。导致业务素质低下的该公司作出失实、虚假、荒唐的《估价结果报告》。因此,正如该公司所言,需对此承担法律责任。
   而对被告许本洪故意提供不实材料、伪证(侧翻车碰撞房屋临街中柱和其下面地面造成其房屋受损),希依法处理。
   综上所述, 涉诉房屋受损赔偿,依法必须委托鉴定机构作司法鉴定,而不是由房地产估价事务所(公司)作房地产估价;该《估价结果报告》不是司法鉴定,无任何参考价值,不能作为本案证据使用;且《估价结果报告》虚假、荒唐、违反科学、违反常识。
   原告方大海
      2020年7月1日
     说明:原陶鑫法官承办的本案所提交的对《〔房地产估价报告〕》的书面质证意见》的无误。此书面 质证意见是对其浓缩。
(此质证意见当庭宣读后提交) 

免责声明:本网凡是由用户发布的文字、图片、音视频等资料,其真实性、准确性和合法性由信息发布人自行承担,并负法律责任。赛鸽资讯网不提供任何保证,并不承担任何法律责任。
评论列表
该信息禁止评论